Эрхээ хэрэгжүүлэх зорилгоор бусдын өмчлөх эрхийг хязгаарлах

Иргэний хуулийн 150-152 дугаар зүйлд эрхээ хэрэгжүүлэх зорилгоор бусдын өмчлөх эрхийг хязгаарлах харилцааг зохицуулсан.

Бусдын газар дээр барилга байгууламж барих эрх:

Иргэний хуулийн 150 дугаар зүйлд заасны дагуу бусдын өмчийн газар дээр барилга, байгууламж барих эрх олж авсан этгээд уг эрхээ гуравдагч этгээдэд өвлүүлэх, барьцаалах, худалдах болон бусад хэлбэрээр захиран зарцуулах эрхтэйгээр тухайн газрыг өөрийн эзэмшилд шилжүүлэн авна.

Газар өмчлөгч нь барилга, байгууламж барихад зайлшгүй шаардлагатай бус боловч тэдгээрийг илүү зохистой ашиглах боломж олгож байгаа газрыг барилга байгууламж барих эрх олж авч байгаа этгээдийн шаардлагаар түүний эзэмшилд шилжүүлэх үүрэгтэй.

Барилга, байгууламж барих эрх нь заавал тодорхой хугацаатай байх бөгөөд энэ хугацаа нь 99 жилээс хэтрэхгүй. Уг эрхийг хугацаанаас өмнө дуусгавар болгох болзол тавьсан хэлцэл хүчин төгөлдөр бус байна. 

Барилга, байгууламж барих эрхийг улсын бүртгэлд бүртгүүлнэ.

Барилга байгууламж барих эрх олж авсан этгээд уг эрхийг эзэмшсэний төлбөрийг 2 жил дараалан төлөөгүй тохиолдолд барилга байгууламж барих эрхийг нэг талын санаачилгаар цуцлах боломжтой бөгөөд бусад тохиолдолд нэг талын санаачилгаар цуцлахгүй.

Барилга байгууламж барих эрхийг бусдад худалдах, барьцаалах болон бусад хэлбэрээр захиран зарцуулахад газар өмчлөгчийн зөвшөөрлийг авах шаардлагатай бол өмчлөгч нь өөрийн эрх, хууль ёсны ашиг сонирхол ноцтойгоор зөрчигдөхөөс бусад тохиолдолд зөвшөөрөл өгөхөөс татгалзах эрхгүй.

Барилга байгууламж барих эрх дуусгавар болох:

Барилга, байгууламж барих эрхийн үндсэн дээр баригдсан барилга, байгууламж нь тухайн эрхийн гол бүрэлдэхүүн хэсэг байх бөгөөд барилга байгууламж нурсан, эвдэрсэн явдал нь уг эрх дуусгавар болох үндэслэл болохгүй.

Хууль буюу гэрээнд өөрөөр заагаагүй бол барилга, байгууламж барих зориулалтаар олгосон газар эзэмших эрх дуусгавар болоход газар өмчлөгч нь тухайн барилга, байгууламжийн үнийг уг эрхийг эзэмшиж байсан этгээдэд нөхөн төлөх үүрэгтэй. Гэхдээ газар өмчлөгч нь нөхөн төлбөрийн оронд тухайн барилга, байгууламж оршин байх ердийн боломжит хугацаагаар барилга, байгууламж барих зориулалтаар олгосон газар эзэмшүүлэх эрхийн хугацааг сунгаж болно. Барилга, байгууламж барих зориулалтаар газар эзэмшиж байсан этгээд хугацааг сунгахаас татгалзвал нөхөн төлбөр шаардах эрхээ алдана.

Хууль буюу гэрээнд өөрөөр заагаагүй бол барилга, байгууламж барих зориулалтаар газар эзэмшиж байсан этгээд уг эрхийн хугацаа дуусгавар болоход тухайн газар дээр барьсан барилга, байгууламж болон түүний бүрэлдэхүүн хэсгийг салгаж авч явах эрхгүй.

Барилга, байгууламж барих эрхийн хугацаа дуусах үед уг эрх нь барьцаанд байгаа бол барьцаалагч нь барьцаагаар хангагдах үүргийн гүйцэтгэлийг шаардах эрхтэй.

Барилга, байгууламж барих зориулалтаар газар эзэмших эрх дуусгавар болоход газар өмчлөгч нь барилга байгууламж барих эрхтэй байсан этгээдийн гуравдагч этгээдтэй байгуулсан хөлслөх, түрээслэх гэрээний оролцогч болно.

Үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийг хязгаарлах эрх буюу сервитут:

Иргэний хуулийн 151 дүгээр зүйлд заасны дагуу үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгч нь өмчлөх эрхээ хэрэгжүүлэх зорилгоор өөр үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгчийн эрхийг дараах замаар хязгаарлах эрхтэй. Үүнд:

• хууль буюу гэрээнд заасан тохиолдолд бусдын үл хөдлөх эд хөрөнгийг тэргүүн ээлжинд хязгаартай ашиглах;
• өмчлөх эрхээ хэрэгжүүлэхдээ өөрийнх нь эрх, хууль ёсны ашиг сонирхолд харшилсан үйл ажиллагаа явуулахгүй байхыг бусад өмчлөгчдөд даалгах;
• сервитутаар эрх нь хязгаарлагдсан өмчлөгчөөс сервитут бүхий талын үл хөдлөх эд хөрөнгийн хувьд зарим эрх хэрэгжүүлэхийг хязгаарлах;

Эрх бүхий этгээд нь сервитутийг хэрэгжүүлэхдээ тухайн үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгчийн хууль ёсны ашиг сонирхлыг зөрчихгүй байх үүрэгтэй.

Талууд хэлэлцэн тохиролцсон бол сервитут бүхий тал нь зохих төлбөр, шагналыг эрх нь хязгаарлагдсан талд тогтоосон хугацаанд тогтмол төлнө.

Барилга, байгууламжийн хувьд сервитут бүхий этгээд нь түүнийг бүрэн бүтэн байлгах, зохих ёсоор ашиглах үүрэгтэй бөгөөд үүнтэй холбогдсон зардлыг эрх нь хязгаарлагдсан тал дангаар буюу хэсэгчлэн хариуцахаар талууд тохиролцож болно.

Сервитут бүхий этгээдийн эзэмшил газар буюу бусад үл хөдлөх эд хөрөнгө нь хуваагдан хэд хэдэн этгээдийн өмчлөлд шилжсэн тохиолдолд сервитутаар эрх нь хязгаарлагдсан өмчлөгчийн эрх дордохооргүй байвал тэдгээр өмчлөгч тус бүрд сервитут хэвээр хадгалагдана. Сервитут нь хуваагдсан газар буюу бусад үл хөдлөх эд хөрөнгийн аль нэг хэсэгт нь хамаарах байсан бол бусад хэсгийн сервитут дуусгавар болно.

Сервитутаар эрх нь хязгаарлагдсан өмчлөгчийн эзэмшил газар нь хуваагдан хэд хэдэн этгээдэд шилжсэн тохиолдолд өмнө нь сервитутаар хязгаарлагдаж байснаас бусад газар эрхийн хязгаарлалтаас чөлөөлөгдөнө.

Сервитут бүхий этгээд эрхээ хэрэгжүүлэхэд хэн нэгэн этгээд саад учруулж байвал уг саадыг арилгахыг шаардах эрхтэй.

Өмчлөгч бус этгээд хууль буюу гэрээнд заасан үндэслэлээр ахуйн хэрэгцээгээ хангах зорилгоор сервитут бүхий этгээдийн адил сервитутийн эрхийг эдэлж болох бөгөөд энэ тохиолдолд уг этгээд нь сервитутийг бусдад шилжүүлэх эрхгүй.

Эрх бүхий этгээдээс сервитутаа хэрэгжүүлэхэд ноцтой хүндрэл учруулахааргүй байвал эрх нь хязгаарлагдсан өмчлөгч сервитутийг өөрийн эзэмшил газрын өөр хэсэгт шилжүүлэх эрхтэй бөгөөд холбогдсон зардлыг өөрөө бүрэн хариуцна. Энэ эрхийг хязгаарласан аливаа хэлцэл хүчин төгөлдөр бус байна.

Бусдын эд хөрөнгийг хязгаартайгаар эзэмших, ашиглах эрх буюу узуфрукт:

Иргэний хуулийн 152 дугаар зүйлд заасны дагуу үр шимийг хүртэх, ашиг олох зорилгоор бусдын эд хөрөнгийг хязгаартай эзэмшиж, ашиглах эрхийг узуфрукт гэнэ.

Узуфрукт эзэмшигч нь уг эд хөрөнгийг өмчлөгчийн нэгэн адил эзэмшиж, ашиглах эрхтэй бөгөөд харин гуравдагч этгээдэд уг эд хөрөнгийг барьцаалах, түрээслэх тохиолдолд өмчлөгчийн зөвшөөрлийг заавал авна. Уг эд хөрөнгийг гуравдагч этгээдийн өмчлөлд бүрмөсөн шилжүүлэх замаар захиран зарцуулах эрхгүй.

Узуфруктыг хариу төлбөртэй буюу төлбөргүй, тодорхой буюу тодорхой бус хугацаагаар, эсхүл узуфрукт эзэмшигчийн бүх насаар тогтоож болно.

Узуфрукт дуусгавар болох:

Узуфрукт нь дараах үндэслэлээр дуусгавар болно. Үүнд:

• узуфрукт эзэмшигч иргэн нас барсан, хуулийн этгээд татан буугдсан;
• узуфрукт эзэмшигч болон өмчлөгч нь нэг этгээд болсон;
• узуфруктын хугацаа дууссан.

Дээрх үндэслэлээр узуфрукт дуусгавар болоход узуфрукт эзэмшигч тухайн эд хөрөнгийг өмчлөгчид нь шилжүүлэх үүрэгтэй.

Узуфрукт дуусгавар болоход тухайн эд хөрөнгийн өмчлөгч нь узуфрукт эзэмшигчийн гуравдагч этгээдтэй байгуулсан гэрээний оролцогч болно.

Узуфрукт эзэмшигч нь узуфруктын зүйлд гарсан эвдрэл, гэмтлийн талаар өмчлөгчид урьдчилан мэдэгдэж зайлшгүй арга хэмжээг өөрийн зардлаар авсан бол узуфрукт дуусгавар болоход салгаж болох засвар, засан сайжруулалтыг салгаж авах буюу түүний үнийг төлүүлэхээр өмчлөгчөөс шаардах эрхтэй.

Узуфрукт эзэмшигч тухайн эд хөрөнгийн зарим эд анги, хэсгийг засан сайжруулах зорилгоор шинэ эд анги, зүйлээр сольсон бол узуфрукт дуусгавар болоход хуучин эд анги, зүйлийн оронд орлуулсан зүйлийг өмчлөгчид шилжүүлнэ.

Узуфрукт эзэмшигчийн эрх, үүрэг, эрхийн хязгаарлалтууд:

Узуфрукт эзэмшигч нь өмчлөгчийн зөвшөөрөлгүйгээр узуфруктын зүйлийг болон түүний ашиглалтын зориулалтыг өөрчилж болохгүй.

Эзэмшил газрын хувьд узуфрукт эзэмшигч нь тухайн газрын аж ахуйн зориулалтыг ноцтой өөрчлөхгүйгээр олборлох болон бусад зайлшгүй шаардлагатай байгууламжийг барих, тоног төхөөрөмжийг суурилуулах эрхтэй.

Хууль буюу гэрээнд өөрөөр заагаагүй бол узуфрукт эзэмшигч нь бүрэн эрхийнхээ хугацаанд узуфруктын зүйлийн урсгал засвар, аж ахуйн хэвийн байдлыг хангах болон түүний арчилгаатай холбогдсон зардал, холбогдох татвар, төлбөрийг хариуцан, узуфруктын зүйлийг өөрийн эд хөрөнгөөр даатгуулах үүрэг хүлээх боловч узуфруктын зүйлийн ашиглалтын ердийн элэгдэл хорогдлыг хариуцахгүй.

Даатгалын тохиолдол бий болсон нөхцөлд тухайн эд хөрөнгийн өмчлөгч нь узуфрукт эзэмшигчийн нэгэн адил даатгалын нөхөн төлбөрийг даатгагчаас шаардах эрхтэй.

Узуфруктын зүйл устсан, гэмтсэн, эсхүл түүний бүрэн бүтэн байдлыг хангахад урьдчилан төлөвлөөгүй их хэмжээний зардал шаардагдсан, түүнчлэн тухайн зүйлийн хувьд гуравдагч этгээд ямар нэгэн шаардлага гаргасан бол узуфрукт эзэмшигч нь өмчлөгчид нэн даруй мэдэгдэх үүрэгтэй. Өмчлөгч дээрх нөхцөл байдлыг арилгахтай холбогдсон зайлшгүй шаардлагатай арга хэмжээ авахад узуфрукт эзэмшигч татгалзах эрхгүй.

Узуфрукт эзэмшигч нь аж ахуйн хэвийн ашиглалтаас гадуур буюу ердийнхөөс хэтэрсэн хэмжээгээр олж авсан үр шим, ашгийнхаа өмчлөгч болох боловч үүнтэй холбоотойгоор узуфруктын зүйлд учирсан гэмтлийг өмчлөгчид нөхөн төлөх үүрэгтэй.

Узуфруктыг өмчлөгчийн зөвшөөрөлгүйгээр шилжүүлж, түүнд давхар узуфрукт тогтоохыг хориглоно. Узуфруктын зүйл нь эрх байвал гагцхүү узуфрукт эзэмшигчийн зөвшөөрлөөр хэлцлийн үндсэн дээр уг эрхийг өөрчилж, хүчингүй болгож болно.

Монгол улсын Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 12 дугаар зүйлийн 12.1.1-т заасны дагуу бусдын газар дээр барилга байгууламж барих, сервитут, узуфруктын эрхтэй холбоотой иргэний эрх зүйн маргааныг иргэний хэргийн шүүх шийдвэрлэнэ.

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 72 дугаар зүйлд заасны дагуу Шүүх таны нэхэмжлэлийг хүлээн авч иргэний хэрэг үүсгэсний дараа нэхэмжлэлийг хариуцагч (эрх зөрчсөн этгээд)-д гардуулан танилцуулж, хариу тайлбарыг нь бичгээр авна. Үүний дараа шүүх нотлох баримт хангалттай бүрдсэн, хэргийг шийдвэрлэх хуульд заасан хугацаа дуусгавар болсон зэрэг үндэслэлээр шүүх хуралдааныг зарлаж таны нэхэмжлэлийг шийдвэрлэнэ. /Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 71-р зүйл/

Иргэний хэргийн анхан шатны шүүх нь таны гаргасан нэхэмжлэлийг Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 71-р зүйлд заасны дагуу таныг нэхэмжлэл гаргаснаас хойш нийт 60 хоног, шаардлагатай бол хугацааг сунгаж 90 хоногийн хугацаанд бүрэн шийдвэрлэнэ.

Хэрэв та иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шийдвэрт гомдолтой байгаа тохиолдолд шүүхийн шийдвэрийг хүлээн авснаас хойш 14 хоногийн дотор давж заалдах шатны шүүхэд гомдол гаргах эрхтэй.

Асуулт 1. Бусдын өмчлөлийн газраар тогтмол дамжин өнгөрөх шаардлагатай тохиолдолд өмчлөгчид төлбөр төлөх үү?

Хэрэв танд бусдын өмчлөлийн газраар тогтмол дамжин өнгөрөх шаардлага бий болсон нь таны газар болон барилга байгууламжаа өмчлөх эрхтэй холбоотой бол зөвшөөрөл авах шаардлагагүй харин тухайн газрын өмчлөгчийн хууль ёсны ашиг сонирхлыг зөрчихгүй байх үүрэгтэй.